Jika Anda ingin membeli rumah dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), baiknya mengetahui terlebih dahulu perbedaan floating rate dan fixed rate pada bunga KPR. Karena, kedua jenis bunga pinjaman ini punya kelebihan dan kekurangan masing-masing. Sehingga akan menentukan besaran cicilan yang harus dibayarkan setiap bulannya.
Artikel ini akan membantu Anda memahami pengertian floating rate dan fixed rate, perbedaan, dan cara perhitungan keduanya. Sehingga Anda bisa membuat keputusan lebih tepat saat membeli rumah lewat mekanisme KPR.
Daftar Isi
Apa itu KPR?
Saat ini, pilihan membeli rumah bisa dilakukan dengan lebih mudah. Karena, selain secara tunai, ada skema cicilan dalam periode tertentu lewat KPR.
KPR merupakan produk perbankan atau lembaga keuangan lainnya yang memberikan pinjaman kepada nasabah untuk membantu membeli rumah dengan jaminan rumah itu sendiri. Nasabah kemudian harus membayar cicilan bulanan berupa pokok pinjaman dan bunga dalam periode tertentu. Umumnya periode peminjaman dimulai dari 5, 10 hingga 20 tahun.
Jenis bunga KPR pun berbeda-beda, tergantung pada kebijakan bank atau lembaga keuangan yang dipilih. Ada dua jenis bunga KPR, yaitu floating rate dan fixed rate.
Pengertian Bunga Floating Rate
Sesuai namanya, suku bunga mengambang atau floating rate bersifat tidak tetap dan dapat berubah-ubah tergantung pada suku bunga acuan yang ditetapkan Bank Indonesia atau suku bunga pasar.
Artinya, saat suku bunga acuan naik, maka bunga pinjaman yang dibayarkan pun ikut naik. Begitu pula jika turun. Selain KPR, floating rate juga sering digunakan untuk obligasi dan deposito.
Cara Menghitung Floating Rate
Karena sifatnya yang fluktuatif, perhitungan cicilan KPR dengan floating rate mesti dilakukan secara berkala dan teliti. Mari gunakan contoh kasus untuk lebih memahaminya.
Angel mengajukan KPR rumah tipe 6×15 di Bintaro Jaya dengan jenis floating rate. Pinjaman yang diajukan ke bank untuk membeli rumah sebesar Rp 500 juta dengan jangka pinjaman 10 tahun. Bunga yang mesti dibayarkannya sebesar 5 persen pada tahun ke-1 sampai ke-3, 10 persen tahun ke-4 sampai ke-6, dan 7 persen tahun ke-7 sampai ke-10. Perhitungannya sebagai berikut:
Tahun ke-1 sampai ke-3
- Jumlah pinjaman: Rp 500.000.000
- Bunga: 5%
- Waktu: 3 tahun atau 36 bulan
- Jumlah cicilan per bulan: (Rp 500.000.000 x 5% x 3): 36 = Rp 2.083.334
Tahun ke-4 sampai ke-6
- Jumlah pinjaman: Rp 500.000.000
- Bunga: 10%
- Waktu: 3 tahun atau 36 bulan
- Jumlah cicilan per bulan: (Rp 500.000.000 x 10% x 3): 36 = Rp 4.166.667
Tahun ke-7 sampai ke-10
- Jumlah pinjaman: Rp 500.000.000
- Bunga: 7%
- Waktu: 3 tahun atau 36 bulan
- Jumlah cicilan per bulan: (Rp 500.000.000 x 7% x 3): 36 = Rp 2.916.666
Kelebihan Floating Rate
Karena suku bunga floating mengacu pada suku bunga acuan dan pasar, ada beberapa kelebihan saat memutuskan KPR dengan jenis bunga ini, di antaranya:
1. Keterbukaan
Nasabah dapat memantau suku bunga acuan atau pasar untuk mengantisipasi kenaikan atau penurunan bunga pinjaman. Hal ini dapat membantu nasabah untuk membuat perencanaan keuangan yang lebih baik dan menghindari ketidakpastian.
2. Fleksibilitas
Bunga floating rate memberikan fleksibilitas pada nasabah untuk mengatur ulang jadwal pembayaran dan jumlah pembayaran jika suku bunga pasar berubah. Misalnya, jika suku bunga pasar naik dan pembayaran bulanan terasa terlalu tinggi, nasabah dapat mengajukan perubahan jadwal atau jumlah pembayaran agar tetap sesuai dengan kemampuan finansialnya.
3. Lebih Murah di Awal
Floating rate sering memiliki tingkat bunga awal yang lebih rendah dibandingkan dengan bunga fixed rate, sehingga nasabah dapat memperoleh keuntungan jika suku bunga pasar tetap atau turun.
4. Perlindungan dari Inflasi
Bunga floating rate dapat memberikan nasabah perlindungan terhadap inflasi karena suku bunga bisa beradaptasi dengan suku bunga pasar atau acuan. Pasalnya, bank cenderung tidak akan memberikan bunga jauh di atas suku bunga acuan.
Kekurangan Floating Rate
Meski demikian, KPR floating rate juga memiliki sejumlah kekurangan. Di antaranya:
1. Ketidakpastian
Karena sifatnya yang fluktuatif dan mengikuti suku bunga acuan, KPR floating rate memberikan ketidakpastian yang besar kepada nasabah. Jenis bunga ini kurang cocok bagi nasabah yang berpenghasilan tetap seperti PNS.
2. Beban Bisa Lebih Besar
Meski kerap diberi diskon suku bunga di awal masa pinjaman, namun saat suku bunga acuan naik, maka beban cicilan yang harus dibayarkan juga ikut naik.
Pengertian Fixed Rate
Berbeda dengan floating rate yang berfluktuasi, fixed rate memberikan suku bunga yang besarannya telah ditetapkan sejak awal. Artinya, nasabah akan membayar cicilan bulanan berupa pokok dan bunga yang tetap selama jangka waktu pinjaman, bahkan jika suku bunga acuan naik atau turun.
KPR dengan fixed rate sering dipilih oleh seseorang yang memiliki gaji tetap tiap bulannya dan menghindari fluktuasi cicilan. Namun, perlu diketahui bahwa umumnya bank hanya memberikan fixed rate dalam jangka waktu tertentu saja. Misalnya, 5 tahun awal pinjaman. Sedangkan sisanya dikenakan floating rate.
Cara Menghitung Cicilan Fixed Rate
Angel mengajukan KPR rumah tipe 6×17 di Bintaro Jaya senilai Rp 3 miliar dengan fixed rate 5 persen selama 10 tahun. Bank memberikan fixed rate hanya 3 tahun di awal. Maka cicilan yang dibayarkan Angel tiap bulan di 3 tahun awal sebagai berikut.
- Jumlah pokok: Rp 3.000.000.000
- Fixed rate: 5%
- Tenor: 3 tahun atau 36 bulan.
- Jumlah cicilan per bulan: (3.000.000.000 x 5% x 3): 36 = Rp 12.500.000
Sedangkan 7 tahun sisanya yang dikenakan floating rate dihitung sesuai suku bunga acuan yang ditetapkan.
Kelebihan Fixed Rate
1. Kepastian
Karena besaran bunga telah ditetapkan sejak awal, maka nasabah memiliki kepastian cicilan KPR setiap bulannya. Ini sangat membantu bagi orang-orang yang berpenghasilan tetap seperti PNS.
2. Aman dari Fluktuasi
Fixed rate memberikan perlindungan terhadap fluktuasi pasar, karena suku bunga tetap dan tidak akan berubah selama jangka waktu tertentu. Hal ini tentu mengurangi risiko terkait fluktuasi suku bunga acuan yang ditetapkan Bank Indonesia.
3. Lebih Mudah Dipahami
Jika floating rate menuntut nasabah cermat dan teliti menghitung fluktuasi suku bunga acuan, maka fixed rate lebih mudah dipahami dan dihitung. Karena tidak ada perubahan dalam jumlah pembayaran yang harus dilakukan selama jangka waktu tertentu. Tak ayal fixed rate menjadi pilihan yang populer bagi banyak orang saat mengajukan KPR.
Kekurangan Fixed Rate
1. Lebih Mahal
Besaran fixed rate biasanya lebih tinggi dibanding floating rate. Sehingga cicilan yang dibayarkan nasabah jauh lebih besar dibandingkan floating rate. Hal ini karena karena bank atau lembaga keuangan harus menanggung risiko fluktuasi suku bunga selama KPR.
2. Penalti Mahal
Jika Anda ingin melunasi KPR sebelum tenor, maka penalti yang diberikan bank akan lebih mahal dibandingkan floating rate.
3. Cicilan Tidak Turun
Jika suku bunga turun, maka fixed rate tidak akan memberikan keuntungan bagi Anda. Anda akan tetap membayar suku bunga yang sama, meskipun suku bunga pasar telah turun. Ini membuat KPR dengan skema fixed rate cenderung tidak cocok untuk jangka pendek dan menengah.
Itulah pembahasan tentang floating rate dan fixed rate yang wajib diketahui sebelum mengajukan KPR.
Buat Anda yang ingin memiliki hunian di sekitaran Bandung, Jakarta, dan Tangerang namun masih khawatir dan bingung memilih skema KPR, hubungi saja epicfortune.com.
Ada banyak rekomendasi hunian sesuai kebutuhan Anda. (*)
